房价还会涨吗？我们的政府在等什么？

乃伊组特

首先说一下最近推出的新国五条国四条这些调控政策是否会对近期的房价有所打压。
中国的房地产市场已经走过了10年的疯涨期，有人评论说是十年九控，一方面房价在不断的攀升，另一方面国家在积极的调控。但是我们会发现，这些调控政策几乎不起什么作用，房价依然在涨没有丝毫松动的迹象。为什么是这样？好，我来告诉你房价下跌的真正本质是什么。国家所有的这些调控政策的目的是什么？就是利用缩紧银根的办法打击房产商的现金流，让你手上没那么的钱，让你以合理的房价快速出房套现来保证你现金流的正常运作。好，我现在给你一个数据，截止2010年前三季度，银行贷给全国房地产商6000亿；而整个2009年银行贷给全国房地产商5980亿。这个说明什么？房地产商他不差钱，他是死猪不怕开水烫，依旧维持高房价和你老百姓抗。所以调控不调控，从目前来看收效甚微。

从房地产商这个角度转到消费者的角度。那么有人会问，房地产商为什么敢于和我们老百姓死抗房价？大家都不买房，房地产商总有一天现金断流，市场上套不了现他只有跑，房地产商一跑，房价不就会哗一下下来了吗？这里你要搞清楚一个问题，究竟现在谁才是购房的主力？不就是我们80后么。你去中介看看，都是谁在看房？都是小夫妻或者准备结婚的年轻人，后面再跟俩他的父母，不就是这帮人吗？这是什么？这是刚性需求，你能拖的过房地产商吗？你女朋友你老婆会同意吗？而房地产商依据这点，依然每年向银行贷款造新楼盘，你一个人能抗的住整个房地产行业吗？显然是不能，怎么办，只能去承受高房价。
到这里我简单分析了一下供需两方面的情况，可见房价依然会涨，大家要有这个心理准备。不能指望国家运用调控政策帮你砸一个底让你可以去抄底，你做不到。

再把角度放回到国家层面上。国家还有多少忍耐度坐视房地产这样盘剥老百姓的血汗钱。大家都已经觉得，哇，房价这么高，高到老百姓根本就承受不了了，国家怎么还是没有出台更严厉的手段打击房地产泡沫呢？那么我们现在是不是真到了房地产泡沫时代呢？回答你，是的，但还不足已构成危机。这里先引出一个负债率的概念。以美国为列子，美国政府立法通过一个法案，所有美国人的房贷负债率必须维持在30%，也就是说你月供30%用于还房贷。超过了怎么办，美国政府帮你买单补足你的差额，总之绝对不能超过30%。有人说了，美国政府有病啊吃饱了撑的啊？呵呵，这就是美国的水平，你想到的都是错的，因为你水平不够。因为美国人知道要保证一个国家的经济繁荣，必须保证居民有足够的消费能力。美国的GDP60%是消费，说明白点就是美国政府60%的收入是老百姓在吃喝玩乐。如果你每个月收入30%用于还贷，70%用于消费那就很好了么。那么如果消费力不足会怎么?消费能力下降，导致工厂生产的东西买不出去，造成库存增加，然后裁员倒闭，你一失业更缴不出房贷，恶性循环，经济萧条开始引发经济危机。这就是美国政府为什么情愿帮你买单也要保证你个人的负债率维持在30%还有70%可以去消费。所以负债率这个概念是非常的重要。以香港98年楼市泡沫破灭引发经济危机为列。95年香港老百姓负债率70%，然后逐年上升直到98年达到了110%。变成负的超过了你的房价，那还得了，随即香港经济蹦盘。那么目前我们中国是什么情况呢？按照目前银行房贷利率5.22%，一线城市60--90%的负债率，二线城市40--60%的负债率，全国平均47%。最近银行又面对通货的压力，人民币升值的压力，如果利率调整到6.07%，一线城市63--95%的负债率， 二线城市45--65%的负债率，全国平均50%。显然还没到香港楼市危机起始点70%，还有两成的空间。所以从侧面我们也发现，楼价还有继续往上调的空间和余地。我们的政策也还有缓冲平衡的余地，所以每次调控都号称史上最强，但总体来说都没击中要害。

总结一下，商品房的价格依旧会缓慢上涨，但是楼市泡沫危机已经一步一步在逼近，临界点会不会来什么时候来，在各种政策的不确定因素下真的难讲。也许到了我们的下一代，那时候他们手里起码有三套住房，一套自住的两套双方父母的，大概到那时候大家都不缺房了，整个中国房地产市场才会下跌吧。

alex77

LZ你分析思路不够开阔，没抓到事情的本质啊。
要知道RMB就是纸，美刀才是钱。所以看房价只看看美刀就好了。看样子我青出于蓝了

alex77

真推动房价的不是你们散户，我上班的时候第一bOSS，在06年在上海就有3000千W的房产了，你那10套就是什么啊，这些人没钱才会跌。分析什么个中产阶级。

乃伊组特

alex77你想到都是错的，因为你水平不够。
看房价高不高到底是什么标准？什么是高什么低？唯一的标准，就是你的承受能力，这是本质。
你能承受你就买，不能承受就不买。
当然啦，你家后院满地的美刀就不在我所讨论的范围人群里了。

alex77

alex77你想到都是错的，因为你水平不够。
看房价高不高到底是什么标准？什么是高什么低？唯一的标准，就是 ...
乃伊组特 发表于 2010-12-9 15:28

    真正托起房价的你以为是上海的本地人啊，是江浙第一代的工厂主。据我了解，在外贸最红火的0405他们赚的钱大多都去买房了。也就是股票市场里的建仓...现在不买房了，比方说我师傅去开酒店了。
    你们那10套几套的根本看不上眼。工厂是他们的第一桶金，地产是他们的增幅器。就在08年，我见他们也没抛什么房子，因为不缺钱。当然要是工厂完蛋了，那他们不得不抛房产。这也是为什么D不太乐意升RMB的原因。白痴都知道，升的太多了没工作，房地产也得跟着完蛋。
    什么承受力....统计局给的数据根本不合 ...本地人都有房了，新来的人要是外地的人那他们接盘的负债要多少，算下平均工资，我D的CPI够猛呢。
    对现在的房价根本不可以用理性去分析...
    反正房价起的在高也是浮云
    不过在那么高的情况下反而赚钱的地方很多很多，不需要走你的旁门左道。

乃伊组特

不过在那么高的情况下反而赚钱的地方很多很多，不需要走你的旁门左道。
你来一个？

alex77

说实话你水平太低，又有点缺，我认为不管怎么样，炒不能过了，所以每每都能克制住欲望。

你起步条件好，才这么点水，玩得太缺了小心栽跟头。

条条大路通罗马，有钱的话生钱的速度会很快的，正道也多的事。

一运二命三风水，你道行不够别太信命了，我也略懂周易。

乃伊组特

还有，你根本没看明白我所要讲的什么东西？
要不你来分析一下我的话题？

周立波

不过在那么高的情况下反而赚钱的地方很多很多，不需要走你的旁门左道。
你来一个？
乃伊组特 发表于 2010-12-9 15:41

    我波波的方法就是 和自己的好朋友反目 然后可以自己掌握演出收入 再找个有钱的温州姘姘 把我包在世贸滨江里面

乃伊组特

空谈帝啊