加息冲击 二季度房价下降无悬念

Mennies

http://news.dichan.sina.com.cn21世纪经济报道2011/4/6 9:29:18
银行人士提醒，有定期存款的市民可以按照以下公式算算自己的转存临界点：360天×现存单的年期数×（新定期年利率-现存单的定期年利率）÷(新定期年利率-活期年利率)=合适的转存时限。
　　加息影响

　　央行5日晚间宣布，这是自去年10月以来的第四次加息。这次“上调”对楼市开发端和销售端两头的资金来说如同一次“霜降”。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，四次加息后，本轮加息周期次数或已过半。这次加息将会有效叠加此前出台的有关楼市的各项调控政策效应，量变转为质变将是必然之势。

　　对开发商有何影响？

　　开发商资金链紧张 楼市将现促销潮

　　杨红旭认为，房地产企业资金链将明显紧张，同时个人房贷也将进一步受到抑制，加之“国八条”的影响，预计第二季度楼市将现促销潮。

　　长江证券房地产分析师苏雪晶认为，此次加息对开发商的心理影响较大。货币政策与调控政策双管齐下，不仅抑制了投资投机需求，甚至部分刚性需求和改善性需求也被抑制。“政府对于地产业的调控暂时看不到松动迹象，因此降价促销是开发商的必然选择，预计二季度各大房企的推盘量将逐渐增大，打折促销的楼盘数量和优惠幅度也将加大”。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，自北京出台房价调控目标为“稳中有降”后，住建部要求各地对房价控制目标做适度调整，表明中央并不满意全国绝大多数城市现有的房价调控目标。除了北京“喊降”，以及一部分未公布房价控制目标的城市外，绝大多数城市的房价控制目标都与本地GDP和人均可支配收入的涨幅挂钩，使得房价控制目标成为了默许房价上涨8~10%的涨价目标。这次加息表明了中央政府要求各地方政府拿出决心，严控房价的意图。

　　胡景晖还表示，此次加息还直接宣布了公积金做同步调整。对公积金的调整已经由2009年以前的与商业贷款脱钩，到2010年的两者基本同步，再到今年的完全纳入一体，表明管理层已经把公积金也纳入到了货币政策管控中来，也表明了今年管理层对涉及房地产的流动性将采取更加严厉的管控措施。

　　对市民买房有何好处？

　　国家控房价意图明显 二季度房价将下降

　　从房地产公司2010年年报看，房地产公司存货的增加和经营现金流的减少，也说明房地产行业在资金上更加紧迫的压力。一位常年在房地产市场一线调研的人士表示，根据近期的观察，房地产行业的基本面确实在恶化，如果银行信贷在未来一个季度仍不“松绑”，人们期待已久的降价可能出现。

　　上海中原地产闵行区一门店的业务员告诉记者：“加息将与限购、提高首付等政策形成合力。在目前的形势下，购房成本的增加将再次加重市场的观望氛围，这是在为市场打‘冷却剂’。”

　　伟业我爱我家集团预计，此次加息，将使得二季度的房价走势更加明朗，各方对房价走势的判断也将由分歧逐步达成共识，那就是“二季度房价下降已无悬念”。首先，加息一方面使得购房人的按揭贷款成本提高，部分资金实力不强的购房人将取消或延迟购房计划，从而使得购房需求减少；另一方面，将使得开发商贷款成本增加，资金链更加紧张，从而加快建设推盘步伐，以及加大降价促销以求快速回款的意愿。

　　其次，从伟业我爱我家市场研究院的统计数据来看，3月份新房价格同比已经开始出现下降，二手房价格涨幅也已经放缓。第三，按照去年的土地成交节奏，今年二季度新盘供应量将有所增加，保障性住房的供应也将明显加大。

　　而对购房者来说，四次加息过后，5年期以上贷款利率由5.94％提高至6.80％，加上房贷优惠利率基本上取消，购房者贷款成本的增加更为明显。

　　算账

　　100万20年房贷月供增118元

　　央行再度加息，首当其冲的是房贷一族。以贷款100万、20年期为例(选择等额本息的还款方式)：按照本次加息后的最新基准利率6.80%来计算，月还款额为7633.40元较之前6.6%贷款利率、月还款额7514.72元增加了118.68元。按照2010年10月20日加息后的基准利率6.14%来计算，月还款额为7245.31元，也就是说在经历了2010年到现在为止的四次加息后，每月增加的还款额为387.41元。

　　以贷款50万、20年期为例(选择等额本息的还款方式)，此次加息后，月还款额增加了59元。按照2010年10月20日加息后的基准利率6.14%来计算，每月增加的还款额为194元。

　　以贷款20万、20年期为例(选择等额本息的还款方式)，此次加息后，月还款额1502.94元增加了23元。按照2010年10月20日加息后的基准利率6.14%来计算，每月增加的还款额为77元。

　　释疑

　　应对加息应提前还贷？三种情况提前还不划算

　　加息后，房贷利息偿还也相应提高了，那么是不是有房贷的人就需要提前还款呢？其实不然。比如获得了贷款折扣的市民，5年期以上享受8.5折利率优惠的为5.78%，以央行每次加息0.25个百分点计算，需要再加息4次才能赶得上现行6.6%的基准利率。

　　而如今不仅二套房利率会上浮，就连首套房也只能获得基准利率，有不良记录的市民甚至会出现利率上浮，因此手中有优惠利率的市民不必急着提前还款。“有三种情况提前还贷不划算。”银行人士提醒市民，一是还款已经过半的客户，二是享受房贷利率优惠的客户，三是投资理财能获得较高收益的人。

　　定期存款是否需转存？存入时间超32天就不用

　　按照央行的规定，定期存款的利率以存入日的利率为准，活期存款以取出的时间为准。那上次加息后存了定期的，现在该不该取出来转存？

　　银行人士提醒，有定期存款的市民可以按照以下公式算算自己的转存临界点：360天×现存单的年期数×（新定期年利率-现存单的定期年利率）÷(新定期年利率-活期年利率)=合适的转存时限。

　　以一年期定期存款为例，计算公式为：360×1×(3.25%-3.00%)÷(3.25%-0.50%)=32天。也就是说，一年定期存款的存入时间若超过32天，取出来转存会受到损失；若存入时间在32天以内，就适合转存。

　　油价影响

　　成品油价格调整或推迟

　　海通期货分析师刘文辉昨日分析认为，由于国内通胀压力较大，电价和成品油的价格调整有可能进一步推迟。刘文辉同时表示，成品油的价格调整主要还是看国外原油价格的变动情况。

　　“受加息影响，今后银行新发行的银行理财产品的收益率预计也将跟着上调。”建行理财师池敏分析认为。记者日前走访市场发现，去年几次加息以来，目前在售的银行理财产品收益率已大大增加。

　　股市影响

　　大盘震荡格局不变

　　房地产板块冲击大

　　央行昨晚宣布后，业内人士分析认为，此次加息的幅度在市场预期之中，但在时机的选择上略微超出市场意料，此举有可能在短期内加剧A股震荡。

hansome83

笑而不语

fuches

飘过~~~

kmzhangji

砖家尼玛

芝香橼

没看新闻 结果晚上12点的时候发现加息了而且开始执行了 果断转存。。

ahbombom

大户不需要靠这样的产品捞钱····

wzzh2005

真的会降吗 现在小菜都那么贵了 房子怎么降啊？

M@rs

降毛呢。。。降我改姓专

alex77

经过个几年加息周期在说吧，按现在的幅度根本不够

思考兔

alex77 发表于 2011-4-6 17:48
经过个几年加息周期在说吧，按现在的幅度根本不够

+1，现在对这种加息很淡定。。。